Đầu Tư Bất Động Sản Tại Canada
Một số thông tin, cẩm nang và tại liệu để hổ trợ bạn tìm hiểu về quá trình đầu tư bất động sản tại Canada.
Quá Trình Mua Nhà Tại Canada
>> Quá Trình Vay Ngân Hàng Tại Canada
Mua Hay Thuê - Bài Toán Kinh Tế
Phương Pháp Đầu Tư BRRRR Method
Cẩm Nang Đầu Tư Kiếm 1 Triệu Đô trong 5 Năm
Lộ Trình Mua Nhà '35-Bước No-Stress System'
Quá Trình Vay Ngân Hàng Tại Canada
Chào mừng bạn đến với cẩm nang hướng dẫn vay ngân hàng tại Canada để đầu tư bất động sản.
Cẩm nang này được tạo ra để giúp bạn có một số thông tin cơ bản về quá trình vay và làm việc với chuyên viên cố vấn vay bên ngân hàng.
Một số điều bạn nên biết về quá trình vay đầu tiên của mình:
1. Bên cho vay (các ngân hàng) lúc nào cũng sẽ xem xét hồ sơ để xác định rằng bạn có khả năng hoàn trả lại khoản vay của mình hay không.
2. Hồ sơ vay của bạn phải chứng minh rằng bạn có thu nhập ổn định, điểm tín dụng (credit score) tốt và tỷ lệ nợ thấp nhất.
3. Tất cả những điều này sẽ giảm rủi ro cho ngân hàng cho vay. Họ không muốn cho ai đó vay nếu có cơ hội cao bị vỡ nợ.
Chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về tất cả những điều trên.
1. Đánh Giá Mức Thu Nhập Ổn Định
Ngân hàng cho vay sẻ xem xét nguồn thu nhập của bạn đầu tiên.
Họ thường sẽ yêu cầu bảng lương cùa vài tháng gần nhất, thư đảm bảo công việc từ công ty (Job Reference Letter) và bảng khai ngân hàng hàng tháng (bank statement) của bạn cho thấy rằng bạn đang được trả lương từ nhà tuyển dụng này.
Sau đó, bên cho vay sẻ sử dụng thu nhập trên để tính “tỷ lệ nợ nhà trên thu nhập” của bạn, tiếng anh là Gross Debt to Service ratio (gọi tắt là GDS).
GDS tập trung vào các chi phí hàng tháng liên quan đến nhà, và là một tỷ lệ trên tổng thu nhập của bạn. Ví dụ, nếu tất cả các chi phí trong nhà của bạn chiếm 20% tổng thu nhập của bạn. Tỷ lệ GDS là 20%.
Những chi phí này được các cố vân vay bên ngân hàng gọi là PITH:
- Tiền nợ khoản vay và tiền lãy hàng tháng (PI)
- Thuế đất hàng năm (T)
- Chi phí hệ thống sưởi & tiện ích trong nhà (H)
Hầu hết những người cho vay muốn đảm bảo rằng tỷ lệ GDS dưới 39% thu nhập của bạn.
Tỷ lệ thứ hai mà người cho vay tính toán là “Tỷ lệ tổng số nợ trên thu nhập”. Tiếng anh là Total Debt to Service ratio, hoặc TDS. TDS bao gồm các khoản nợ khác ngoài PITH phía trên, như khoản vay mua xe, khoản vay nợ tính dụng, hoặc bất kỳ khoản nợ nào khác.
Trong hầu hết các trường hợp, TDS của bạn phải thấp hơn 44% thì bên ngân hàng mới đồng ý cho vay.
Kiểm tra Stress-Test
Luật kiểm tra stress-test đã được đưa ra vào năm 2018 để đảm bảo người mua nhà vẫn có thể đủ khả năng thanh toán hàng tháng nếu lãi suất được tăng lên trong 1-2 năm tới. Đây là cách mà chính phủ Canada bảo vệ thị trường bất động sản để tránh trường hợp người mua rơi vào tình trạng mất nhà vì không trả được nợ hàng tháng.
Kiểm tra stress-test sẽ thêm 2% vào lãi suất được đưa ra từ bên ngân hàng cho vay (ví dụ 3%). Bên ngân hàng cho vay sẻ kiểm tra xem tỷ lệ GDS và TDS được đề cập phía trên có còn đáp ứng yêu cầu hay không (39% cho GDS và 44% cho TDS).
Nếu phương pháp cộng 2% ở trên vào lãi xuất mà vẫn dưới 5.25%, thì 5.25% sẽ được sử dụng cho stress-test.
2. Đánh Giá Điểm Tín Dụng Credit Score
Tiếp theo, ngân hàng cho vay sẽ thực hiện kiểm tra điểm tín dụng (credit score) và xem xét lịch sử tín dụng (credit report) của bạn.
Điểm số cao cho biết rằng bạn có trách nhiệm với số tiền của mình trong thời gian vừa qua. Thông thường, điểm tín dụng cao hơn cũng sẽ mang lại cho bạn mức lãi suất thấp hơn vì người cho vay muốn có bạn là khách hàng.
Điểm tín dụng trung bình của người Canada là khoảng 750. Vì vậy, nếu điểm của bạn nằm trong phạm vi này, bạn sẽ dễ dàng đủ điều kiện vay nhiều gói khác nhau.
Nếu điểm của bạn dưới 650, có khả năng bạn sẽ bị ngân hàng từ chối và có thể phải tìm phương pháp khác.
2. Các Loại Hình Ngân Hàng và Cơ Sở Cho Vay
Ngoài các ngân hàng lớn tại Canada, được gọi là A Lenders, còn có các hiệp hội tín dụng và cơ sở cho vay tư nhân khác. Tất cả được chia thành 3 loại:
A Lender: hầu hết các ngân hàng lớn (Scotiabank, BMO, RBC, TD, CIBC tại Canada). Họ là sự lựa chọn an toàn nhất và thường cung cấp mức lãi xuất thấp nhất. Tuy nhiên, yêu cầu của họ cũng sẽ khắt khe nhất vì họ muốn đảm bảo rủi ro tối thiểu.
B Lender: Một số ngân hàng nhỏ và công đoàn tín dụng được phân loại là B lender. Yêu cầu của họ về thu nhập ít khắt khe hơn vì họ cần khách hàng hơn ngân hàng hạng A. Tuy nhiên, lãi suất từ những người cho vay hạng B thường cao hơn để bù đắp cho những yêu cầu thấp hơn của họ.
C Lenders / Private Lenders: Như tên gọi, đây là những công ty cho vay tư nhân hoặc một nhóm các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận những khách hàng có rủi ro cao. Tuy nhiên, lãi suất của họ thường cao hơn nhiều để bù đắp rủi ro. Lãi suất cho vay tư nhân thường cao ít nhất gấp đôi so với lãi xuất ngân hàng hạng A.
3. Các Thuật Ngữ Trong Hợp Đồng Vay
Dưới đây là một số thuật ngữ cơ bản về hồ sơ vay mà bạn cần biết khi mua nhà lần đầu:
1. Mortgage Pre-Approval – Bạn có thể nhận được một thỏa thuận pre-approval khi đưa thông tin hồ sơ vào và đăng ký với một ngân hàng.
Các ngân hàng sẽ cung cấp thỏa thuận này và đồng ý cho bạn vay một số tiền nhất định, với một lãi xuất nhất định. Điều này làm cho việc tìm nhà trở nên dễ dàng hơn vì bạn sẽ có một bứt tranh rõ ràng về khả năng tài chính mua của mình.
Ví dụ: Tổng thu nhập của gia đình bạn là 100.000 đô, và bạn có 150.000.000 đô tiền tiết kiệm.
Các ngân hàng thường sẽ đồng ý cho vay trong khoảng 5-6 lần tổng thu nhập của bạn. Có nghĩa là bạn có thể vay lên đến $ 500-600.000 đô. Cùng với khoản tiết kiệm 150.000 đô la, bạn có thể mua một ngôi nhà lên tới 750.000 đô la.
2. Vay lãi suất cố định (Fixed-Rate mortgage) là lãi suất bạn phải trả trong suốt thời hạn thế chấp của mình là cố định.
Ví dụ: Vay lãi xuất cố định 2% với thời hạn 5 năm.
3. Vay lãi suất nổi (Variable-Rate mortgage) là lãi suất vay sẽ dao động dựa trên lãi suất cơ bản mà Ngân hàng Canada quy định.
Ví dụ: Lãi xuất nổi 1.5% có thể tăng lên 2% trong năm tới và lại lên 2.5% vào năm sau, nhưng giảm xuống 2.15% trong 2 năm cuối cùng.
4. Thời gian khấu hao (Amortization) là tổng thời gian mà nó sẽ thanh toán đầy đủ toàn bộ khoản thế chấp của bạn.
Thường đặt ở mức 25 hoặc 30 năm. Với khoản khấu hao trong 30 năm, số tiền hàng tháng của bạn có thể nhỏ hơn.
5. Home Appraisal – thẩm định giá trị nhà diễn ra sau khi bạn ký thỏa thuận mua bán
Hy vọng bạn đã nắm rõ hơn một số thông tin về việc vay ngân hàng tại Canada để đầu tư bất động sản. Nếu có bất cứ câu hỏi về thị trường bất động sản hoặc chương trình vay tại Canada, đừng quên đăng ký tư vấn miễn phí với Vincent và MakeWealth team.
Đừng quên, nếu các bạn có bất kỳ thắc mắc nào với những bước phía trên, bạn có thể đăng ký tư vấn miễn phí với MakeWealth.
